7月以來，從中央到住建部等部委釋放的調(diào)控信號，再到北京、深圳、上海等一線城市的積極表態(tài)，房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn)。

8月1日，央行、外匯管理局召開的2023年下半年工作會議上有關(guān)房地產(chǎn)市場的發(fā)聲，進(jìn)一步打開了房地產(chǎn)政策優(yōu)化的空間。值得注意的是，這是潘功勝在接任央行行長之后，首次舉行的“半年工作會議”，會議上對于房地產(chǎn)這唯一被提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的工作部署，顯示出了央行對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的重視程度，信號意義重大。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)悉在本次會議上，央行部署了下半年六大重點工作，其中提及了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再提了“調(diào)整存量房貸款利率”。

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央行錨定的下半年方向

會議指出，下半年，一是繼續(xù)精準(zhǔn)有力實施穩(wěn)健的貨幣政策，持續(xù)改善和穩(wěn)定市場預(yù)期，為實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長營造良好的貨幣金融環(huán)境；二是加強(qiáng)和改善外匯政策供給，維護(hù)外匯市場穩(wěn)健運(yùn)行；三是支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；四是切實防范化解重點領(lǐng)域金融風(fēng)險；五是深化金融國際合作和金融業(yè)高水平開放；六是持續(xù)提升金融服務(wù)和管理水平。

在關(guān)于房地產(chǎn)的工作部署方面，會議要求，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，央行及國家外匯管理局提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解企業(yè)流動性壓力。

曹晶晶特別指出，在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。

其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。

2021年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的融資就進(jìn)入了下行周期，融資規(guī)模也陡然大幅回落。雖然2023年上半年依然延續(xù)了下降態(tài)勢，但值得可喜的是，降幅已大幅收窄。

另外，廣東住房政策研究中心李宇嘉認(rèn)為，其中的“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”是較新的提法。

近年來，不僅房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)融資大規(guī)模走弱，房地產(chǎn)貸款轉(zhuǎn)新增貸款的比重也創(chuàng)下歷史新低。

李宇嘉在之前的分析中曾指出，近年來的新增貸款中，房地產(chǎn)貸款占比從此前最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度為6.3%。此外，2022年以來，居民戶貸款占新增貸款的比例一直在16%-19%，遠(yuǎn)低于2015年到2021年30%-40%的比例。

因此，李宇嘉認(rèn)為，在此背景下，下半年或?qū)⒁哟笊婕胺康禺a(chǎn)的信貸投放。

此外，縱觀本次央行對于房地產(chǎn)的金融支持中，租賃住房、保障性住房外和城中村改造也一一在列。

李宇嘉認(rèn)為，總的來說，下半年房地產(chǎn)金融政策的主旨就是防風(fēng)險、保民生、促轉(zhuǎn)型，大的背景就是要適應(yīng)房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，這與政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)高度一致。

“相關(guān)政策調(diào)整并非是要用更大的力度將地產(chǎn)拉起來，而是不要發(fā)生大幅度的下調(diào)，影響保交樓（保民生），短期內(nèi)沖擊內(nèi)需和消費，甚至產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險的可能。”李宇嘉指出。

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下調(diào)存量房貸利率進(jìn)入實操階段？

在央行關(guān)于下半年工作會議的主要部署中，其中“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”的提法再次被市場熱議。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議將“支持和鼓勵”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，這就意味著政策改革或進(jìn)入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。

值得注意的是，這是半個月內(nèi)央行第二次提及“存量房貸利率”，并均透露出了指導(dǎo)商業(yè)銀行可“依法”“有序”進(jìn)行調(diào)整。

此前7月14日召開的新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

在此次信號釋放之后，也有某些城市和部分銀行率先對調(diào)整存量房貸利率“動手”。

城市方面，首個地方性的“轉(zhuǎn)貸”鼓勵性政策由江蘇省興化市打響。興化市于近期發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策的通知》。

通知中提出，擴(kuò)大商轉(zhuǎn)公貸款辦理對象。同時，放寬商轉(zhuǎn)公貸款辦理條件。職工在購房辦理商業(yè)住房貸款時有尚未還清的住房公積金貸款但現(xiàn)已結(jié)清的，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

商轉(zhuǎn)公貸款是指符合住房公積金個人住房貸款條件的繳存人，將本人已辦理且尚未結(jié)清的商業(yè)性個人住房貸款，全部或部分轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。

銀行個貸人士指出，在房貸利率下行的環(huán)境下，這一操作實際上將原來較高的房貸利率轉(zhuǎn)為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。

商業(yè)銀行方面，也有銀行通過發(fā)放優(yōu)惠券的方式進(jìn)行試點，降低部分客戶的存量房貸利率。比如，興業(yè)銀行(601166)廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。但該行在回應(yīng)媒體時也稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣?！?/p>

此外，據(jù)南方 調(diào)查了10多家廣東地區(qū)主流銀行的結(jié)果表明，目前部分銀行正就存量房利率調(diào)整開展調(diào)研和需求收集，對房貸利率情況進(jìn)行摸底調(diào)查。

其中，郵儲銀行廣東省分行表示，目前該行暫時還沒有相關(guān)方案，但上級行已經(jīng)開展市場調(diào)研。

本地法人銀行廣州銀行也稱，“正在積極做同業(yè)調(diào)研和分行客戶需求情況收集，待監(jiān)管部門進(jìn)一步政策指導(dǎo)后再制定相關(guān)的管理辦法和實施方案?！?/p>

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商業(yè)銀行是否會跟進(jìn)執(zhí)行？

中指研究院曹晶晶認(rèn)為，預(yù)計未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。

她表示，對于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉(zhuǎn)按揭方式爭取客戶，那么也將推動更多銀行采取相關(guān)舉措。

但值得我們關(guān)注的是，目前絕大部分商業(yè)銀行在“存量房貸利率下調(diào)”上，其實并未有實質(zhì)性跟進(jìn)動作，仍按照原有的合同利率來執(zhí)行房貸利率，并表示暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件。

或許與商業(yè)銀行的“按兵不動”一樣，許多人也都在等待一個答案，存量房貸利率能不能調(diào)降？應(yīng)如何調(diào)降？

能不能調(diào)降，其實主要涉及是否會惡化到商業(yè)銀行等金額機(jī)構(gòu)的良好發(fā)展，從而影響金融機(jī)構(gòu)對國家經(jīng)濟(jì)的維穩(wěn)作用，以及是否會侵蝕市場化、合法化的運(yùn)行。

對于銀行的影響，中金在其研究報告指出，存量按揭降息對銀行負(fù)面影響有限。

其在報告中分析表示，綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續(xù)可能的存款利率下調(diào)有望對負(fù)面影響進(jìn)行充分對沖；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導(dǎo)向，考慮到對宏觀經(jīng)濟(jì)和消費的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對銀行負(fù)面影響有限。

但也有研究機(jī)構(gòu)指出，直接下調(diào)存量房貸利率雖能減輕居民還貸壓力，但具體調(diào)降方式不同，牽涉銀行利息收入也不一樣，會影響銀行調(diào)降動力，具有一定挑戰(zhàn)性。

中信證券在研報中指出，存量按揭定價調(diào)整的幅度、存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例，會顯著影響存量房貸利率調(diào)整對商業(yè)銀行影響的測算結(jié)果。

中信證券測算，假定存量房貸按揭調(diào)整比例為20%，定價調(diào)整幅度50BP，則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為1.3BP、1.7%；如果假設(shè)存量房貸按揭調(diào)整比例70%，定價調(diào)整幅度80BP，則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為7.3BP、9.4%。

同時，中泰證券研究所所長戴志鋒認(rèn)為，目前的住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距很大，影響范圍較廣。

其研究報告指出，當(dāng)前國內(nèi)住房貸款規(guī)模是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個點至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤。

此外，廣發(fā)證券(000776)銀行分析師倪軍等人在研報中表示，購房本身是市場化自主行為，按揭貸款合同是自愿簽訂的。因為價格波動去追溯歷史，推翻歷史成交價格，這有違市場化契約精神。

倪軍等人進(jìn)一步指出，如果房價不漲降合同利差，而房價上漲則維持合同利差不動，本質(zhì)是房價上漲紅利由購房人全部獲得，而房價下跌損失要銀行共擔(dān)。這是將房地產(chǎn)波動風(fēng)險更多轉(zhuǎn)嫁到銀行和政府身上，可能會助長繼續(xù)炒房投資的道德風(fēng)險，按揭利率利差的政策紀(jì)律也失去了意義。

由此，許多專業(yè)人士給出的統(tǒng)一方向是，預(yù)計存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺。即使陸續(xù)有政策出臺，或許也更加復(fù)雜和個性化。

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下調(diào)存量房貸利率或能抑制“貸款”搬家

關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的推動力，或許還來自于銀行內(nèi)部各類貸款間的“價格戰(zhàn)”。

隨著市場貸款利率行情的變化，個人消費類和經(jīng)營類貸款的熱度仍在持續(xù)。

據(jù)融資中介介紹，7月以來，市面上的主流十家銀行信用貸款利率在3.65%-5.22%不等，許多銀行憑工資流水等信用憑證就可以快速放款。比如，最低如工行融e借可600元起借，最高如招商銀行(600036)閃電貸可到100萬。

7月28日，央行發(fā)布今年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，個人經(jīng)營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元。其中，個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。

這表明，二季度住戶消費貸款增速回升，經(jīng)營性貸款保持較快增速。

光大銀行宏觀市場研究員周茂華分析表示，消費貸市場“價格戰(zhàn)”過度，導(dǎo)致產(chǎn)品風(fēng)險與收益不匹配，不利于銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險管理，銀行需要高度重視業(yè)務(wù)風(fēng)險防控與業(yè)務(wù)可持續(xù)問題。

同時，過低消費貸利率，導(dǎo)致市場出現(xiàn)跨市場套利，容易引發(fā)部分消費過度負(fù)債加杠桿，并可能催生局部資產(chǎn)泡沫風(fēng)險等。

當(dāng)前，在貸款利差的“誘惑”下，加之銀行也無法對大量的個貸進(jìn)行用途跟蹤，經(jīng)營貸和消費貸被用來置換房貸的情況難以杜絕。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著下一步存量房貸利率下調(diào)的落地，房貸與其他個貸的利差減少，類似經(jīng)營貸、消費貸的貸款搬家的情況會減少，總量和增速也會放緩。

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